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Avocat de Fauconval
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Loyer, indexation et charges

Loyer

Le montant des loyers n'est pas réglementé. Le preneur et le bailleur peuvent donc librement déterminer le montant du loyer. Cette règle ne s'applique cependant pas si le bailleur résilie un contrat de courte durée et conclut un nouveau contrat de courte durée avec un autre preneur. Dans ce cas, durant neuf années consécutives, le nouveau loyer ne dépassera pas le montant que le locataire précédent payait plus l'indexation.

Le contrat de bail initial reste valable chaque fois que les mêmes parties prolongent le contrat. Le bailleur ne peut, dans ce cas, modifier le montant du loyer. Il reste toutefois la possibilité d'appliquer l’indexation annuelle et de réviser le loyer au cours du contrat.

L'indexation est l'ajustement annuel du loyer au coût de la vie. L'ajustement a lieu une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. 

Le contrat peut stipuler qu'il n'y a pas d'indexation. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas exiger d'indexation. Les charges dont le locataire est redevable mensuellement ne font en aucun cas partie de l’indexation.

Une indexation ne se produit jamais automatiquement. Le bailleur doit communiquer par écrit l'indexation au locataire. Cette indexation demandée n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les 3 mois précédant celui de la demande.

L’indexation a toujours lieu sur la base de l’évolution de l’indice santé. 

Pour connaître le loyer indexé, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer de base x nouvel indice 

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Indice de départ 

Le loyer de base est le loyer convenu par le bailleur et le preneur à la conclusion du bail (sans les charges).

Révision du loyer

Pour les baux conclus à partir du 28 février 1991, le loyer peut être revu à certaines conditions. Cette révision peut être à la hausse ou à la baisse.

Cette révision ne peut avoir lieu qu'au terme de chaque triennat. Autant le locataire que le bailleur peuvent demander une révision à l'autre partie. Cela ne peut se faire qu'entre le neuvième et le sixième mois qui précède l'expiration du triennat en cours.

Après une demande de révision, il y a deux possibilités :

  • les parties sont d’accord sur le principe de la révision du loyer et son montant
  • les parties ne parviennent pas à un accord

Dans ce dernier cas, la partie demanderesse peut faire appel au juge de paix. Cela doit se faire entre le sixième et le troisième mois qui précède l’échéance du triennat en cours. Le juge peut consentir à la révision dans deux cas :

Il peut consentir à une hausse ou une baisse du loyer si la partie demanderesse prouve que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative est supérieure ou inférieure de 20% au moins.

Il peut accorder une augmentation du loyer si le bailleur prouve que la valeur locative a augmenté d'au moins 10 % en raison des travaux qu'il a effectués dans l'habitation. Les travaux que le bailleur doit réaliser afin de mettre le bien en conformité avec les exigences de qualité minimales n’entrent pas en ligne de compte.

Charges

Outre le loyer, le locataire est souvent tenu, en fonction du contrat de bail, de payer certains frais ou de les rembourser au bailleur. Il s’agit, par exemple, des frais liés à l’utilisation de l’habitation, à l’entretien des espaces communs, etc.

Le précompte immobilier pour le bien loué ne peut jamais être à charge du locataire.

Lorsque le bailleur engage des frais afin de trouver un locataire par l’intermédiaire d’un tiers (par exemple, une agence immobilière), ces frais ne peuvent plus être répercutés sur le locataire.

Remboursement

Il arrive parfois que le locataire, en raison d'une disposition concernant le loyer ou les charges, ait payé des sommes :

  • dont il n’était pas redevable
  • qui se sont révélées, après examen, plus élevées que les dépenses réelles

Le locataire peut exiger du bailleur le remboursement de ces sommes versées en trop. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée au bailleur.

Un remboursement éventuel est soumis à deux règles importantes :

Le locataire peut uniquement exiger le remboursement de sommes qu'il a payées en trop lors des cinq années précédant l'envoi de la lettre recommandée.

Si le bailleur ne rembourse pas les sommes, le locataire peut, dans un délai d'un an à partir de la date d'envoi de la lettre recommandée, introduire une action en justice auprès du juge de paix.